【編者按】
為深化全市域要素市場化配置綜合改革試點，聚力打造一批具有重慶辨識度的標志性成果。近期，試點工作專班辦公室會同各要素專項小組，圍繞“區縣因地制宜探索實踐”主題，遴選一批典型經驗案例，持續營造濃厚改革氛圍。本期宣傳《巴南區以“規劃優化+土地組合供應”賦能城市更新與工業遺產盤活 》。
區縣要素市場化配置綜合改革——因地制宜探索實踐：
巴南區以“規劃優化+土地組合供應”
賦能城市更新與工業遺產盤活
為破解工業遺產盤活與城市更新協同難題，巴南區深化土地要素市場化配置改革，對原重慶水輪機廠地塊實施“土地+工業遺產”組合供應，并統籌劃定周邊約2.9平方公里更新片區，優化用地功能布局，著力解決市區協同不暢、遺產保護與市場盤活失衡、片區功能品質不高等問題。項目盤活存量土地159.07畝，形成可經營性資產6.6萬平方米，有效激活工業歷史建筑價值。
一、改革背景
原重慶水輪機廠地塊位于巴南區李家沱街道，是我國最早生產水力發電設備的制造企業，曾成功研制出新中國第一臺水輪機，是重慶市工業文明的重要載體，承載著幾代人的工業記憶和城市情懷。原主廠區地塊內留存有20世紀30至60年代工業廠房、周恒順故居等10棟優秀歷史建筑，這些歷史建筑群特色鮮明、保存狀況良好，具備極高的活化利用價值。為推動原重慶水輪機廠工業遺產活化與周邊區域城市更新協同推進，土地要素專項小組（市規劃自然資源局）會同巴南區政府，以規劃引領為核心，以組合供應模式創新為突破，以全流程保障機制為支撐，破解工業遺產活化“落地難、運營難、平衡難”問題，實現工業文脈保護、土地高效盤活、產業迭代升級、濱江公共價值提升有機統一。
二、做法成效
（一）規劃賦能強統籌，片區更新提品質。一是科學劃定更新范圍。以原水輪機廠老舊廠房及歷史建筑為核心，將周邊大融城、都和廣場、環球時代廣場等商業商辦載體納入更新范圍，統籌劃定約2.9平方公里的城市更新片區，實現資源統籌整合、功能互補聯動。二是優化用地功能布局。打破傳統用地格局，將約159畝保留建筑區與空地區域調整為新型產業用地（M0），保留產業屬性的同時，兼容數字創意、藝術展覽、科創孵化、輕餐飲、文旅體驗等復合功能；西側保留商住用地，以商業收益反哺歷史建筑保護，構建起“保護有支撐、開發有收益”的良性循環機制。三是構建空間聯動格局。將片區規劃融入區域大局，深度銜接周邊李家沱碼頭、臨江摩崖石刻等特色資源，串聯工業遺產與濱江生態資源，打造“橫向貫通、縱向打通”的慢行系統，讓10余萬居民、3萬師生步行直達濱江，形成“工業文旅+濱江休閑+城市生活”三維融合的發展格局，全面提升片區吸引力與承載能力。
（二）精準招商引活水，市場導向優布局。一是搭建高端招商平臺。以2025年在渝舉辦的世界城市日大會為重要契機，市區兩級聯合設立線上線下專題展位，深度挖掘工業遺產的歷史價值與文化內涵，講好重慶工業發展故事，精準吸引有情懷、有實力、有經驗的專業投資運營主體參與項目建設與運營。二是創新多元運營模式。通過召開專題推介會、上門精準對接、組織現場調研等多種方式，與市場主體深度溝通對接，積極吸納“開發+運營+投資”“產權持有+整體運營”等多元合作模式，構建起“政府引導、企業主體、社會參與”的多元化投融資體系。三是科學策劃產業布局。嚴格遵循“保護優先、活化利用”的核心原則，政府牽頭統籌規劃產業發展方向，在嚴格保留廠房建筑原有風貌的基礎上，引入數字媒體、藝術工作室、工業展覽館、精品餐飲、科創孵化、智慧辦公等新興業態，依托新型產業用地政策激活存量資源、降低開發成本，實現工業遺產分區分類精準盤活。
（三）創新供應新模式，高效利用提活力。一是創新采用組合供應。創新采用“市級儲備土地+區屬土地”“土地+歷史建筑”“長期供應+短期利用”的多元組合模式，將規劃、土地、儲備、建設、遺產保護等相關審批事項全面整合，實行內部流轉、并聯審批，變“企業跑腿”為“部門內循環”，企業一次性辦結拿地與建筑活化手續，精簡辦理環節、提升審批效率。二是實施彈性年期出讓。采用30年彈性年期出讓，替代傳統50年工業用地出讓模式，大幅減輕企業前期資金壓力，為功能調整、空間適配預留彈性，提升市場主體參與意愿。三是全流程監管保護實施。將歷史建筑保護要求納入土地出讓合同與規劃許可，制定產業引入標準、公共空間建設要求等“正負清單”，明確修繕標準、活化規范，建立規劃、儲備、運營全流程監管機制，確保保護要求落地見效，防止破壞性開發。
（四）多方聯動聚合力，長效機制保持續。一是建立市區協同機制。市規劃自然資源局、市住房城鄉建委、巴南區人民政府聯合成立工作專班，發揮市級部門的規劃引領、政策指導優勢和區級政府的資源調度、落地執行優勢，在規劃編制、項目策劃、招商引商、開發建設等各環節深度協作、同向發力，有效打破了市區土地開發利用中目標訴求差異化壁壘，健全市區兩級資源協調調度機制。二是強化跨部門協作。規劃自然資源部門主動對接發展改革、財政、住房城鄉建設等相關部門，推動各部門聯動協作，打通規劃、建設、運營等關鍵環節，破解政策壁壘，為項目順利推進提供全周期、全方位保障。三是建立可持續長效機制。依托城市更新片區專項政策，引導企業構建“文化保護+資金平衡”的運營體系，借鑒“輕資產運營+重資產托管”模式，支持國有企業與社會機構深度合作，以土地增值收益反哺工業遺產保護，設立專項資金用于歷史建筑修繕、工業文脈傳承等工作，形成“保護—開發—收益—再保護”的可持續循環生態。
三、解決的堵點難點
一是破解工業遺產“保護難、活化難”問題。傳統更新多走“大拆大建”或“靜態封存”兩極，要么破壞工業文脈，要么淪為無人問津的標本。本項目通過規劃定底線、供地強激勵、運營提活力，平衡保護與利用，讓歷史建筑從“被動保存”轉向“主動使用”，實現工業遺產可觸摸、可體驗、可持續。
二是破解土地要素“配置難、盤活難”問題。存量工業用地存在歷史建筑修繕費用高、整體整治成本高、投資回報周期長等問題，市場主體不愿參與、不敢投入。項目充分發揮政策“組合拳”效應，創新組合供應、彈性年期、分期分宗，降低準入門檻、優化收益預期，推動土地要素從“粗放供給”轉向“精準配置”，激活沉睡土地資源，提升土地利用效率。
三是破解城市更新“落地難、平衡難”問題。原重慶水輪機廠工業用地屬性與周邊城市生活、商業服務等功能布局脫節，加之片區公共服務設施不完善、交通微循環不暢、生態景觀薄弱，導致片區城市品質不高、吸引力不足，與城市高質量發展要求不相適應。項目通過商住反哺、產業賦能、機制減負，實現資金自平衡、項目可落地，同時聯動交通、公共空間、周邊片區，推動單一廠區更新轉向片區整體提質，解決“單點更新、系統不暢”難題。
